旧耐震建物をご所有の方は、売却を検討する際にどれくらいの金額で売れるのか気になるところかと思います。ここでその購入サイドの考え方についてお伝えいたします。

旧耐震建物の購入検討者には2通りおります。一つは賃貸物件として保有するという考えの方。もう一つは賃借人に立退きいただき土地にして建て替え等の再利用をすると考える方です。

賃貸物件として購入する場合に大きいのが金融機関の考え方です。通常金融機関は融資期間を法定耐用年数までとしています。旧耐震建物は1981年6月の新耐震基準制定前の旧耐震基準での物件となりますので、すでに築40年以上経過しています。購入者に資力があり、金融機関と調整できたとしても耐用年数の残存期間+耐用年数の20％までが限度かと思います。賃貸物件の場合は融資期間で全額返済が基本の考え方ですので、投資物件として購入後の毎年資金の必要が無いようにするには、相当な自己資金を入れる必要があります。自ずと購入検討者は少なくなります。ただし当該物件の土地の価値を認めて現金で購入するケースもあります。地元のキャッシユリッチな会社や高利回りの場合には中国人投資家が購入するケースも増えています。
旧耐震建物でも規模の小さい3億くらいまでの場合には、テナントの属性等により購入検討者がおります。現金で買える方が増えるのと、物件収入でなく購入者のサラリー等の他の収入を支払い原資として資金を貸す金融機関が少ないですがあります。
このような物件の場合の相場価格としては、立地次第で表面利回りで6～8％となります。

一方立退きで考える場合には、金融機関も耐用年数ではなく事業として捉えますので、融資期間としては2-3年とするのが通常です。それ以上長くかかる案件はネガティブに考えることが多くなります。旧耐震建物の立退きにおける裁判例等において最近は、耐震性不足による建替えの必要性を正当事由の重要な考慮要素として取り上げられています。もっとも正当事由の判断にあたっては、立退き料の支払いも実務上は重要な要素ですので、必要となります。このような物件の場合の相場価格としては、土地の価格から立退き料や解体費用を引いた価格となります。