「外壁が⽼朽化により崩れ、通⾏⼈に当たりけがをさせてしまった」「⼿すりや柵が壊れ、居住者が転落してしまった」「エレベーターの故障により利⽤者がけがを負ってしまった」「中古で買った建物に⽋陥⼯事があり、地震で崩壊して居住者が亡くなってしまった」――このような事故が起きた場合、建物の管理者や所有者は、どのような責任を負うのでしょうか。

1.⼟地⼯作物責任とは

⺠法第717条（⼟地の⼯作物等の占有者及び所有者の責任）の規定では、

・建物に⽋陥があったり管理が不⼗分であったりしたことにより他⼈に損害を⽣じさせた場合で、その管理に過失があったときは、管理者は損害賠償責任を負う。
・上記の場合で管理者に過失が無かったときは、所有者が（所有者には過失が無くとも）損害賠償責任を負う。

と定められています。
以下のとおり、条⽂では「⼟地の⼯作物等の占有者及び所有者の責任」とされていますので、この損害賠償責任のことを「⼟地⼯作物責任」といいます。

2.どのような場合に責任が発⽣するのか

前記のとおり、建物⾃体に⽋陥があったり、建物の管理が不⼗分であったために、事故が起こって他⼈に損害が⽣じた場合です。
前者の例としては、建物の構造に問題があり強度が⼗分でなかった場合や、転落の危険がある場所に適切な⼿すりや柵などが設置されていなかった場合、窓が低い位置に設置されているため転落しやすい構造となっていた場合など、建物⾃体に事故が起こる危険性があった場合が挙げられます。
後者の例としては、サビによりビルの袖看板が落下する危険があったのに放置してた場合や、エレベーターがたびたび異常動作を繰り返しており危険な状態だったのに放置していた場合、排⽔管が⽼朽化しておりた びたび⽔漏れが発⽣していたのに放置していた場合など、何らかの対処をしなければ事故が起きる危険があったにもかかわらず、⼗分な対処をしなかった場合が挙げられます。
ただし、責任が発⽣するのは、建物の⽋陥や不⼗分な管理によって、建物が通常備えているべき安全性を⽋いている場合に限ります。
例えば、⼿すり・柵についていえば、⼀般的には建築基準法で定められている⾼さのものが設置されていれば問題はなく、利⽤者があえて危険な使い⽅をして転落したような場合には、責任は発⽣しません。
以上をまとめると、建物⾃体に⽋陥があったり管理が不⼗分であったため、建物が通常備えているべき安全性を⽋く状態になり、その結果事故が起こり、他⼈に損害が⽣じた場合に損害賠償責任が発⽣することになります。

3.誰が責任を負うのか

上記の場合、まずは建物の「占有者」が損害賠償責任を負うことになります。
前記1.で述べたように、「占有者」とは、通常は管理者を意味します。ビル・マンションの共⽤部分の問題 については管理会社や管理組合が、専有部分の問題については賃借⼈が損害賠償責任を負います。また、サブリースの場合の転貸⼈も責任を負うことは前述したとおりです。
もっとも、占有者（管理者）に過失が無かった場合には、責任を負うことはありません。
例えば、⾃分が住んでいる部屋で、配管の⽼朽化によりたびたび⼩さな⽔漏れを起こしていたにもかかわらず、それを放置した結果、下の部屋に⼤規模な漏⽔被害を及ぼしてしまったような場合であれば、過失は認 められ、責任を負うことになるでしょう。
これに対し、例えば、⾃分が管理するビルに実は⽋陥⼯事があり、その結果ビルが崩壊して第三者に損害が発⽣したような場合では、管理者がその⽋陥を知っていて放置したような場合でない限り、管理者には過失は認められないでしょう。したがって、この場合は管理者には責任は発⽣しません。

このように、占有者（管理者）に責任が発⽣しない場合、次に責任を負うのが所有者です。
そして、前記2.で述べた条件を満たす場合、所有者には過失が無くても責任が発⽣します。所有者はいかなる場合であっても責任を逃れることはできません。
このことは、所有者がその⽋陥を知らなくても変わりません。
このように、建物の所有者には、建物の管理について全く過失が無くとも損害賠償義務を負うという、極めて重い責任が課されています（このように過失が無くとも発⽣する責任を「無過失責任」といい、法律上は 例外的なものです）。
（※ただし、管理者の責任も決して軽いものではありません。過失が無ければ責任を負うことはないと⾔いましたが、「過失が無かった」と認められるためのハードルは⾼く、例えば飲⾷店で酔った客が窓から転落したケースでも、その構造・転落防⽌対策に問題があったことから、管理者の責任が認められています。）

まとめ

以上のとおり、建物の管理者・所有者には重い責任が課されていますので、常に建物の安全性を保つよう細⼼の注意を払わなければなりません。
特に築年数の古い建物については、危険が発⽣する可能性が⾼くなっていますので、⼀度、管理体制を⾒直してみてはいかがでしょうか。
また、このような責任をカバーするために、各損保会社による施設賠償責任保険に加⼊されている⽅も多いと思います。
このような対策を考えられたことのない⽅は、これを機に⼀度⾒直してみてはいかがでしょうか。